李宇嘉：房贷利率下调幅度会否继续加大？

题:房贷利率下调幅度会否继续加大？

作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

2024年伊始，迎来了房贷重定价日，银行会根据上一年LPR的涨跌幅度，自动调整新一年的个人房贷利率。2023年，5年期以上LPR从4.3%下降至4.2%，对于选择1月1日作为重定价日的房贷客户来说，房贷利率也将下调10个基点。

2023年，5年期LPR下调了10个基点，按揭利率顺势下调。但笔者认为，2023年LPR下调幅度偏低。一方面，2023年迎来了三次降低存款利率，而2022年只有一次下调存款利率，但2022年相比2021年，5年期以上LPR下降了35个基点。

尽管2023年LPR下调幅度不及预期，但新增首套房贷款和存量房贷利率明显下调。2023年5月15日，全国层面首套住房个人房贷利率下限由不低于相应期限LPR，调整为不低于相应期限LPR减20个基点；2023年11月央行基本完成了降低存量房贷利率工作，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。

由于贷款利率有滞后于存款利率调整的规律，结合无风险利率调整、居民预期转弱等，预计2024年LPR下调幅度会比较大。2023年存款利率大幅度下调，而且无风险理财的收益率也收窄至3%以内，比如近期20万元起存的大额存单三年期利率为2.35%，较此前下调30个基点。因此，预计按揭利率也会继续下降，否则居民承接按揭买房的情绪会继续下降。

对于2024年，降成本将是楼市的主题词。2023年底召开的中央经济工作会议提出，“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”“要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环”，结合2023年商品房开发、销售等主要指标不及预期，居民对购房成本非常敏感，2023年有效的调控政策，基本都是降成本的政策，比如下调利率、调整普通住房优惠标准，降低增值税等，而降门槛的政策效应不大。预计2024年，楼市将会继续加大“降成本”措施，提高宏观政策和微观感受的一致性，其中重要的就是降低按揭利率。

基于以上分析，预计2024年LPR会下降30个基点左右，力度大于2023年，与2022年差不多。值得注意的是，由于各地房价持续下跌，首套房按揭利率不设下限的城市会明显增加，实际按揭贷款利率降幅可能要大于LPR的降幅。比如自2024年1月1日起，东莞阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。意味着东莞新发放的首套房贷利率将突破下限LPR减20基点的限制，不设下限，后续或有城市继续跟进。